買房支招：首套房置業全攻略

買房是件大事，需要謹慎對待。本文將從區位、戶型、布局、貸款等方面出發，為購房小白提供“一條龍服務”。

但在此之前，我們先來普及一下什么叫做首套房。

根據相關法律規定，以下四種情形，視為「首套房」

一、以家庭為單位，家庭成員名下沒有任何住房，首次購買住宅算做首套房。

二、以家庭為單位，之前全款買過一套住宅，后來賣掉了，房屋登記系統查不到房產，在銀行貸款，會算做首套房。

三、以家庭為單位，之前貸款買過一套住宅，但已經賣掉，房屋登記系統查不到房產，再次全款購買的情況下，房地局算做首套房。

四、以家庭為單位，之前貸款購買過兩套房產，現在全都已還清且出售，同時能夠提供兩套住房出售的證明，房屋登記系統查不到房產，這種情況下，全款購房，房地局算做首套房。

下面再一起來看看購買首套房需要注意的事項：

A、區位選擇

房子所在位置是衡量物業價值的重要的標準。位置優越的住宅，通常具有下列特征：

1、交通便捷。從住所到工作地點或常去的其他地點或市中心區，不超過可接受的時間并且有保障，并考慮將來可能的變化情況，如工作調動、升學、轉學等。

昌江金水灣國際公館交通區位圖

2、城市化水平高。應在那些各種市政設施齊全的地段挑選房子，這些地段一般位于城市主干道、次干道附近，不應超過1公里，否則有些設施難以接通，對外交通也會有麻煩。郊區和偏僻地帶，要么基本設施不全，要么花大量投資搞市政設施，導致房價增加。

3、生活便利。步行即可到達各類商業服務業網點，滿足日常生活物品的采購及其他服務需求，醫療衛生、教育、文體設施也可就近找到。

昌江金水灣國際公館周邊超市

昌江山海黎巷周邊配套：人民醫院

4、環境宜人，自然、人文景觀優雅。綠地、公園步行可達，空氣清新，有早晚休閑運動、周末游玩娛樂之所，社會風氣、治安狀況良好。

昌江恒大棋子灣實景

B、戶型選擇

選擇戶型時，購房者可根據自己對居室中各部分的重視程度排出一個順序，有利于購房時做出正確的選擇。一般人們在購房時，所考慮居室各部分的順序是：

昌江中南林海間迷你別墅60.55平兩房戶型圖

客廳

客廳是全家人的起居活動中心同時也是對外接待的中心?？蛷d要正正方方?，F在樓宇設計出現了大量的45度設計，這種設計面積利用率低，實用率也不高，不要選擇?？蛷d與臥室分開，可使臥室私密性得到保證。另外，面寬也是一個較為關鍵的因素。面寬太小會給使用帶來極大不便。一般應在3.9米以上較為適宜，至少也應滿足3.6米。

臥室

臥室對于整個戶型的選擇來說,也特別重要,主臥室有好的朝向,寬度不宜小于3米,面積大于12㎡（建面）。如果是大面積戶型的主臥,臥室里面必須帶一個專用衛生間,如果整戶內僅有一個衛生間的話,那么衛生間應該設在主臥附近為佳。另外,有次臥的戶型,那么次臥的面積不要超過10㎡（建面）。同時，主臥室要格外注重實用面積利用率、采光條件和居室私密性。有次臥的戶型，次臥的面積不要超過10㎡（建面）。

餐廳

對于餐廳的選擇，餐廳和起居廳相對獨立，這樣看起來相互既有關系又相互隔離開來。如果餐廳要獨立設計，做成明餐廳，凈寬度不宜小于2.4米。

廚房

廚房和餐廳緊貼，而且廚后間外配以陽臺，既可通風，又可以彌補廚房使用面積和臨時使用功能的不足。如果不能做到，那廚房必須直接對外采光通風。對于廚房的使用面積，推薦凈寬度應大于1.5米。

陽臺

好戶型有陽臺才算完整，為保證客廳有良好的視野和采光，陽臺欄桿高1.1米，其實體的欄板應降至850至900毫米(上加橫欄桿)，或將封陽臺的圍護結構做成全透明或部分透明。

C、布局選擇

隨著人們觀念的不斷改進，科學意識的不斷提高，布局朝向的選擇已經慢慢淡化，人們越來越注重的是樓層布局的選擇。

昌江恒大棋子灣樓棟效果圖

那么什么樣的樓層才是的樓層呢？一般來說，高層建筑的高定價在中間偏上樓層(如18層的電梯公寓樓層一般定在10層左右)，其他樓層價格依一定比例遞減，低價往往定在頂層或底層。

購房者應先明確自己愿意接受的價格范圍，然后再確定中意的樓層。房屋居住者情況不外乎三類：老年人、青年人和老少同住。通常情況下，老年人因體力關系，愿意住低樓層。樓層低接近地面就利于承接地氣，有利于身體健康，方便出人。但其缺點是易受廢氣與噪音的不良影響，且光線、通風不好，壓抑感強，容易潮濕，優劣各占一半。

年輕人大多喜歡高樓層，一來高樓層較低樓層衛生環境好，二來高樓層視野開闊，更能滿足年輕人朝氣蓬勃積極向上的心理。但頂層的不足同樣明顯，一則夏天隔熱不良，炎熱迫人；二則雨天易漏、滲水。

若是老少同住的家庭，在樓層選擇上可中庸一些，兼顧老少的自身情況確定合適的樓層。如果家里有老人不要太高，因為氣壓關系，10樓以上不太好。從空氣潔凈的角度來看，避開11～13層城市浮塵集中的地方為宜。綜合起來，四層以上，十層以下，通風采光良好，較為理想。

D、首付、貸款、稅費相關

絕大多數初次置業者都不具備一次性付款的能力，貸款買房已成為一種流行的消費方式。但是怎樣科學地選擇貸款方式、貸款額度和時間以及還款方式，才能降低貸款成本，讓資金發揮更大的效益？這就需要每個人根據自己不同的經濟狀況，精打細算，合理安排。

首付：

根據央行聯合銀監會出臺的個人住房貸款政策，首套房首付比例原則上低為25%，各地可向下浮動5個百分點，也就是首套房可獲得首付20%的優惠。盡管初次置業的首付款降到了兩成，但由于房價一路走高，在經濟條件允許的情況下，盡量多交些首付款不失為明智之舉。每個月的月供不應超過家庭整體可支配收入的50%。而為了減輕還款壓力，購房貸款還款期限一般在10年—15年間為宜。有公積金的購房者，能夠使用公積金貸款。同時，現金、銀行存款等可應急的資金需可維持三個月以上的日常開支以備不時之需。

貸款：

目前可供選擇的貸款方式有三種，分別是商業貸款、公積金貸款和組合貸款。

2015年央行連續五次降息，2015年年初貸款購房時，5年期以上基準利率為6.15%，目前已降到了4.9%，下調了1.25個百分點。而且目前首套房商貸利率85折-9折為常態，即使以后利率上調，折扣是不變的。

算一筆賬，在青島購買一套80萬的房子，首付30%，貸款30年等額本息的方式，全部按照基準利率來算的話，如下表格：

如果商業貸款，有85折折扣的話，那么節省的費用就會更多。

稅費政策：

財政部日常發布《關于調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》。對個人購買家庭住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90㎡（建面）及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90㎡（建面）以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。調整之后如下圖：

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